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Steigende Zinsen, hohe Inflation, knappes Angebot – der Immobilienmarkt ist in Bewegung. Für Käufer von Zinshäusern sind das keine schlechten Nachrichten.

Für Mirko Handschur sind Zinshäuser als Vermögensbestandteil gesetzt: „In einem gut gemischten Portfolio sollten Wohn-und-Geschäftsgebäude immer mit dabei sein.“ Der Geschäftsführer der S-GewerbeimmobilienVermittlung Hannover beobachtet ein ungebrochen starkes Interesse bei Unternehmerinnen und Unternehmern, vermietete Immobilien zum Vermögensaufbau einzusetzen. Die Tochtergesellschaft der Sparkasse Hannover vermittelt neben Logistik-, Büro- und Gesundheitsobjekten auch Immobilien zur Kapitalanlage. Damit das Kalkül aufgeht, seien vor allem fünf Punkte zu beachten:

1. Realistisch kalkulieren

Eine Daumenregel besagte lange, das Zehn- bis Zwölffache der Jahresnettokaltmiete sei ein angemessener Kaufpreis für ein Zinshaus. Das entspricht einer Verzinsung von acht bis zehn Prozent. Diese Zeiten sind lange vorbei. In den vergangenen Jahren kletterte der sogenannte Vervielfältiger in Großstädten wie Köln oder Hamburg in der Spitze weit über 30. „Selbst in Hannover haben wir zeitweise Faktoren um 30 registriert“, sagt Handschur. Mittlerweile seien die Preise in Relation zu den Mieten um etwa zehn Prozent gesunken. Der Einstieg ins Vermietgeschäft ist somit günstiger geworden, die erzielbaren Renditen liegen zurzeit bei rund 3,5 Prozent.

2. Rechtzeitig einsteigen

Der Anstieg der Kaufpreise hat sich auf dem Immobilienmarkt abgeflacht, in manchen Segmenten und Gegenden sinken die Preise sogar. Bei Zinshäusern in der Region Hannover erwartet Handschur stabile Preise. Zum einen dienten Immobilien als wirksamer Inflationsschutz, was angesichts der zuletzt stark gestiegenen Geldentwertung zahlreiche Interessenten zum Kauf bewegt. Zum anderen steige die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter. Viele, die in den letzten Jahren mit dem Kauf einer selbstgenutzten Immobilie liebäugelten, haben den Wunsch angesichts steigender Kreditzinsen zurückgestellt und wohnen weiter zur Miete. „Die Wohnungswirtschaft allein kann den Bedarf nicht decken“, sagt Handschur. Diese anhaltende Knappheit spreche für weiter steigende Mieten.

3. Den richtigen Standort wählen

In zentralen Lagen lassen sich angesichts der in den vergangenen Jahren stark gestiegenen Kaufpreise für Immobilien nur selten auskömmliche Renditen erzielen. Handschur empfiehlt daher, vor allem Städte und Gemeinden im hannoverschen Umland in Betracht zu ziehen: „Objekte in Wennigsen oder Neustadt am Rübenberge sind durch eine gute Verkehrsanbindung für Mieter attraktiv, für Käufer aber noch nicht so teuer.“ Dies sorge für stabile Einnahmen und eine hohe Wertbeständigkeit.

4. Auf den Zustand achten

Die Anforderungen an den Klimaschutz werden in der Immobilienwirtschaft weiter steigen. Neuere oder grundsanierte Objekte, die energetisch auf dem aktuellen Stand sind, bergen ein geringeres Investitionsrisiko als Altbauten mit hohem Sanierungsbedarf. „Gerade angesichts der aktuellen Energiedebatte ist der Kauf einer Immobilie, die energetisch auf der Höhe der Zeit ist, der bessere Kauf“, sagt Handschur. Da sich Energieausgaben zur zweiten Miete entwickeln, sei bei einem Erwerb eines neueren Gebäudes auch mit einer stabileren Entwicklung der Nettokaltmieten zu rechnen, so der Experte.

5. Die Finanzierung gut planen

Auch wenn die Kosten für Immobiliendarlehen zuletzt stark gestiegen sind, ist der Einsatz von Fremdkapital häufig sinnvoll, da sich die Zinsausgaben steuerlich geltend lassen machen. Die Expertinnen und Experten der Sparkasse beraten bei der optimalen Gestaltung der Finanzierung.

Text: Christian Baulig
Fotos: Adobe Stock