„Man muss stramm suchen und hart verhandeln“

Produktionshallen, Lagerhäuser und Bürogebäude lassen sich zurzeit nur schwer vermitteln. Felicitas Roda von der S-GewerbeimmobilienVermittlung Hannover erklärt, wie sich Käufer und Mieter jetzt in Position bringen können.

Frau Roda, der Markt für Gewerbeimmobilien hat sich 2023 merklich abgekühlt. Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für Käufer und Mieter zuzugreifen?
Die Wirtschaft läuft leider schlecht, das spüren wir auch am Immobilienmarkt. Was sich daraus für die Marktteilnehmer ergibt, ist je nach Segment sehr unterschiedlich: Bei großen Objekten im Bereich Logistik und Industrie zwischen 15 und 50 Millionen Euro kehrt das Interesse langsam zurück. Hier sind vor allem Staatsfonds oder Versicherungen aktiv. In Hannover wurde gerade ein Logistikneubau für 70 Millionen Euro an eine französische Versicherung verkauft.

Und wie läuft es bei den kleineren Objekten?
Bei Gewerbeimmobilien zwischen 2 und 8 Millionen Euro fehlen spannende Objekte. Wer etwas als Kapitalanlage oder für die Eigennutzung kaufen will, muss stramm suchen und hart verhandeln. Relativ häufig finden derzeit Sale-and-lease-back-Geschäfte statt, durch die Kunden Eigenkapital schaffen. Hier ergeben sich auch Gelegenheiten für private Käufer.

Sehen Sie bei Büros eine Entspannung am Markt?
Der Markt ist eher noch schwieriger. Objekten zwischen 5 und 12 Millionen Euro sind vor allem bei Kreditinstituten gefragt, die aufgrund von Auflagen der Finanzaufsicht ihre Eigenkapitalbasis verbreitern müssen. Das ist allerdings ein Sonderthema. Ansonsten lassen sich Bürogebäude zurzeit eher schwer verkaufen.

Woran liegt das?
Die Vermietungszahlen haben sich deutschlandweit halbiert. Und die meisten Bürogebäude, die zum Verkauf stehen, entsprechen nicht modernen Anforderungen in Bezug auf Grundrisse und Energieverbrauch. Mieter und Käufer sind da sehr kritisch.

Was suchen Interessenten denn gerade?
Manche Eigennutzer benötigen Zwischenlösungen für die Zeit, in der sie die eigene Immobilie herrichten. Andere Unternehmen – aus der IT oder dem Gesundheits- und Medizintechnikbereich – suchen attraktive Flächen in der Innenstadt. Die möchten ihren Mitarbeitern etwas bieten: Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, den Bahnhof in der Nähe. Andere wollen unbedingt in die Nähe der Uni. Wenn ein Gebäude die Anforderungen erfüllt, sind Firmen häufig bereit, selbst hohe Mieten zu zahlen.

Muss es unbedingt ein Open Space sein?
Viele Firmen sind auf dieses Thema aufgesprungen. Man muss es allerdings richtig umsetzen. Ein Kunde hat kürzlich aufwendig eine 2.000-Quadratmeter-Fläche zum Open Space umgebaut. Jetzt sind die Mitarbeiter eingezogen und dringen darauf, kleinteilige Büros einzurichten. Als Eigentümer oder Vermieter sollte man immer darauf achten, dass die Objekte variabel nutzbar sind und sich leicht umbauen lassen.

Tritt das Thema ESG angesichts der Wirtschaftsflaute hinter andere Kriterien zurück?
Bei Neubauten für Logistik oder Produktion wird das Thema Nachhaltigkeit eigentlich immer berücksichtigt – im Bestand auch, sofern es die Immobilie hergibt. Bei Büros muss man schauen, ob das Gebäude eine energetische Sanierung zulässt und ob die Mieter willens sind, dafür zu zahlen.

Rechnen Sie mit einem raschen Aufschwung am Markt für Gewerbeimmobilien?
Ich glaube, dass sich der Knoten bald wieder löst. Vielleicht passiert das noch in diesem Jahr, vielleicht aber auch erst im Sommer 2025. Ein gutes Zeichen ist, dass kapitalstarke Interessenten jetzt antizyklisch handeln, um sich in Stellung zu bringen.

Interview: Christian Baulig
Foto: Franz Fender