„Sie brauchen 20 Bäder“

Thorsten Pfeiffer von der S-Immobilienvermittlung erklärt, warum sich die Umwandlung leerstehender Büros zu Wohnungen oft nicht lohnt – in manchen Fällen aber lukrativ sein kann.

Herr Pfeiffer, der Leerstand bei Gewerbeflächen in der Region Hannover wächst – zugleich ist der Bedarf an Wohnraum so groß wie lange nicht. Lohnt es sich für Investoren, schwer vermietbare Büros in Wohnungen umzuwandeln?

Verglichen mit anderen Regionen stehen in Hannover zum Glück vergleichsweise wenig Flächen leer. Der Druck, die Nutzung eines Gewerbeobjekts komplett zu überdenken, ist daher noch nicht so ausgeprägt. Deshalb sehen wir erst vereinzelt solche Umwandlungen.

In der Südstadt wird ein ehemaliges Polizeigebäude zu einem Mehrfamilienhaus umgebaut, auch für das frühere Kaufhof-Gebäude an der Marktkirche ist eine Wohnnutzung in den oberen Etagen im Gespräch. Warum machen solche Beispiele nicht stärker Schule?

Weil der Umbau in der Regel sehr aufwendig ist. Eine Bürofläche mit 1.000 Quadratmetern hat drei oder vier WC-Blöcke. Bei 20 Wohnungen à 50 Quadratmetern brauchen Sie 20 Bäder samt Anschlüssen. Außerdem müssen Schall- und Brandschutz an die neue Nutzung angepasst werden. Bei großen Gebäudetiefen sind womöglich sogar zusätzliche Lichtschächte nötig. In jedem Fall müssen Sie das Objekt erstmal in wesentlichen Teilen zurückbauen, um es dann neu an eine wohnwirtschaftliche Nutzung anzupassen.

Klingt teuer.

Ja. Hinzu kommt: Mit Wohnungen lassen sich in manchen Lagen niedrigere Quadratmeter-Mieten erwirtschaften als mit Büros. Daher rechnet sich der Umbau nur nach eingehender Marktrecherche. Außerdem ist in Gegenden, wo die meisten leerstehenden Objekte stehen, meist ausschließlich eine Gewerbenutzung möglich. Die Kommune muss dort also erst einmal den Bebauungsplan ändern.

Solche Hemmnisse sollen durch den sogenannten ‚Bauturbo‘ der Bundesregierung reduziert werden. Zusätzlich werden 2026 im Rahmen des Programms „Gewerbe zu Wohnen“ 360 Mio. Euro in Form von zinsvergünstigten Darlehen ausgegeben. Wird das dem Thema Schub verleihen?

Das sind wichtige Beiträge, die Umbauten grundsätzlich attraktiver machen. Im Einzelfall kommt es aber vor allem auf ortsspezifische Faktoren an.

Was meinen Sie damit?

Ein Objekt in einem Büroviertel lässt sich oft nur schwer als Wohngebäude nutzen, weil die Infrastruktur nicht darauf ausgerichtet ist. Anders sieht es aus, wo es in der Nähe Geschäfte, Schulen, Freizeitmöglichkeiten gibt. Hier kann es durchaus sinnvoll sein, ein Bürogebäude, das in die Jahre gekommen ist und ohnehin energetisch saniert werden muss, für Wohnzwecke umzubauen. Wo aufgrund des Bebauungsplans dauerhaftes Wohnen nicht erlaubt ist, können Serviced Apartments als gewerbliche Nutzung eine interessante Alternative sein…

… also möblierte Miniwohnungen für Pendler oder Studenten, die nur für kurze Dauer vermietet werden.

Genau. Diese Objekte fallen nicht unter die klassische Wohnnutzung und können zu höheren Quadratmeterpreisen vermietet werden, sodass sich in Zusammenarbeit mit Betreiberfirmen interessante Investitionsmöglichkeiten ergeben können. Auch solche Apartments nehmen bereits Druck aus dem Wohnungsmarkt.

 

Interview: Christian Baulig
Bild: Franz Fender