Alt, aber modern

Ein Altbau hat oft Charme – und ist in vielen Fällen günstiger als ein Neubau. Dafür besteht bei vielen Immobilien Sanierungsbedarf. So finden Käufer und Eigentümer heraus, welche Maßnahmen besonders sinnvoll sind – und wie sie sich finanzieren lassen.

Ein Klinkerhaus mit Spitzgiebel, 150 Quadratmeter Wohnfläche, mehr als 1.000 Quadratmeter Grundstück, am Stadtrand Hannovers gelegen – so etwas suchen derzeit viele Familien in der Region. Mit einem Kaufpreis von knapp 570.000 Euro passt die Immobilie, Baujahr 1938, sogar ins Budget zahlreicher Interessenten. Doch ein Wort in der Anzeige auf dem Immobilienportal mahnt zur Vorsicht: „renovierungsbedürftig“.

Da Altbauten oft günstiger angeboten werden als neue Immobilien, stehen sie derzeit im Fokus von Kaufinteressenten, berichtet Jörg Blum, Baufinanzierungsexperte der Sparkasse Hannover. „Viele sind jedoch überrascht, welche Kosten vor dem Einzug auf sie zukommen, weil das Objekt nicht nur neue Bäder und etwas Farbe auf den Wänden braucht, sondern zukunftsfähig gemacht werden muss.“

Der Sanierungsbedarf in Deutschland ist gewaltig: Laut Fraunhofer-Institut für Bauphysik entsprechen hierzulande rund 24 Millionen Wohngebäude nicht dem aktuellen Stand der Technik. Die Klimaschutzziele der Europäischen Union erhöhen den Modernisierungsdruck: Auf dem Weg zur Klimaneutralität sollen laut EU-Gebäuderichtlinie alle Wohnbauten bis 2033 die mittlere Gebäudeeffizienzklasse D erfüllen, bis 2050 ist A der geltende Standard. Das schmucke Klinkerhaus am Hannoveraner Stadtrand gehört zur Klasse H – die schlechteste überhaupt.

Eine Modernisierung steigert den Immobilienwert

Die positive Nachricht: Wer sich für eine ältere Immobilie entscheidet, kann mit einer Sanierung den Objektwert nachhaltig steigern. Der Aufwand hierfür lässt sich zudem gut kalkulieren:

• Die Seiten des Sparkassen-Verbands bieten zahlreiche Informationen und Checklisten, mit denen man Maßnahmen identifizieren kann, die Strom- und Heizkosten effektiv senken und die Wohnqualität spürbar verbessern.
• Ein Kurzgutachten eines Architekten oder Bauingenieurs liefert wichtige Informationen über anstehende Zusatzinvestitionen. Bei älteren Objekten sollte solch ein Gutachten ohnehin vor einer Kaufentscheidung beauftragt werden, damit unliebsame Überraschungen vermieden werden.
• Um die Kosten einer Sanierung zu überschlagen, können Interessierte den Modernisierungsrechner der Sparkasse Hannover oder des Baufinanzierungspartners LBS nutzen. Dort muss die Energieeffizienzklasse der Immobilie eingegeben werden. Sie findet sich im Energieausweis. Nach ein paar individuellen Angaben zur Immobilie (z. B. Alter und Bauweise) können unterschiedliche Maßnahmen wie eine Fassadendämmung oder der Einbau einer Wärmepumpe angeklickt werden. Zu allen Projekten wird neben Preisen auch die jeweilige Heizkostenersparnis angezeigt. „So wird sichtbar, welche Maßnahme sich besonders lohnt“, sagt Sparkassen-Fachmann Blum.

Fördermittel helfen bei der Umsetzung

Steht der Umfang der anstehenden Arbeiten fest, geht es an die Finanzierung. Für Maßnahmen, die die Energieeffizienz eines Objekts verbessern, bietet die Sparkasse Hannover einen speziellen Modernisierungskredit. „Der Schlüssel liegt in der richtigen Zusammensetzung aus angespartem Budget, Modernisierungskredit und Fördermaßnahmen“, so Blum.

Energetische Sanierungen oder die Umrüstung der Immobilie zum Smart Home werden unterstützt durch Fördermittel und zinsgünstige Kredite der KfW. Die Finanzierungsfachleute der Sparkasse Hannover helfen dabei, die passenden Programme zu ermitteln. Ein wichtiger Tipp von Jörg Blum: „Die Mittel können nur dann beantragt werden, wenn die Modernisierungsarbeiten noch nicht begonnen haben.“ Wer etwa eine Wärmepumpe oder eine PV-Anlage installieren möchte, muss für die Anträge einen sogenannten Energieeffizienzexperten hinzuziehen.

Frühzeitig Rücklagen bilden

Das Thema Modernisierung betrifft Käufer ebenso wie Eigentümer. „Auch wer eine Wohnung in einem Altbau besitzt, sollte sich damit auseinandersetzen“, rät Sparkassen-Berater Blum. Obschon das monatliche Hausgeld als eine Art Sparrate für künftige Reparaturen am gemeinschaftlichen Besitz gedacht ist, können die Kosten für ein größeres Vorhaben wie etwa die Sanierung der Gebäudehülle das vorhandene Kapital schnell übersteigen. „Wir empfehlen allen Immobilienbesitzern, schon beim Kauf in einen Bausparvertrag einzuzahlen, der für spätere Modernisierungsprojekt genutzt werden kann.“

All diese Aspekte besprechen Blum und seine Kollegen tagtäglich mit Kundinnen und Kunden. Ihre Erfahrung geben sie gerne weiter: „Für uns steht im Mittelpunkt, dass der Wert eines Hauses über seine Lebenszeit erhalten bleibt und dass die Finanzierung zu den individuellen Möglichkeiten passt.“

 

Text: Kathinka Burkhardt