Stabile Lösung

Annuität, Tilgungsanteil, Zinsbindung – eine Immobilienfinanzierung klingt komplizierter als sie ist. Bei der Sparkasse Hannover begleiten Fachleute wie Thomas Kind Kaufinteressierte Schritt für Schritt auf ihrem individuellen Weg zum Eigenheim.

Am Anfang steht der Traum: ein Extra-Zimmer für die Kinder, mehr Platz in der Küche, ein kleiner Garten wäre auch nett. Doch spätestens beim Blick auf die Finanzierung wird aus dem Traum ein Rechenexempel – eines, das viele Kaufinteressierte zunächst überfordert: Was für eine Immobilie kann ich mir leisten? Wie viel Geld muss ich dafür als Kredit aufnehmen? Wann ist das Objekt abbezahlt? „Wer zu uns in die Beratung kommt, hat viele Fragen“, sagt Thomas Kind. Der Finanzierungsexperte der Sparkasse Hannover betreut seit 26 Jahren Kundinnen und Kunden, die sich ein Haus oder eine Wohnung zulegen möchten. „Diese Erfahrung gebe ich in den Gesprächen gerne weiter.“

Zum Beispiel, wenn es um den Eigenkapitalanteil geht. „Zumindest die Kaufnebenkosten für Makler, Notar und Grundbucheintrag sollten durch eigene Ersparnisse abgedeckt sein“, empfiehlt der Immobilienprofi. Der eigentliche Kaufpreis hingegen lässt sich – zumindest theoretisch – vollständig über einen Kredit finanzieren. „Angesichts der stark gestiegenen Kaufpreise nehmen viele Kunden diese Möglichkeit in Anspruch“, berichtet Kind. Doch je höher der Fremdfinanzierungsanteil, desto höher der Zinssatz. Der Unterschied zwischen einer 100- und einer 80-prozentigen Finanzierung kann bis zu einen halben Prozentpunkt betragen – ein Effekt, der sich über die Jahre bemerkbar macht.

Ausreichend Puffer einplanen

Die monatliche Rate sollte so gewählt werden, dass das Projekt Eigenheim langfristig tragfähig ist. Als Faustregel gilt: Die gesamte Wohnbelastung – Kreditrate plus laufende Kosten für Heizung, Strom, Versicherungen sowie Rücklagen für Reparaturen oder Modernisierungen – macht möglichst nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens aus. „Kalkulieren Sie einen großzügigen Puffer für Ausgaben ein, die womöglich erst in ein paar Jahren anfallen“, rät Kind. Die Ausbildung der Kinder, Urlaubsreisen, sonstige Wünsche – eine Kreditrate sollte die finanziellen Möglichkeiten nicht aufs Äußerste strapazieren. Auch die Einkommensverhältnisse können sich ändern. „Rechnen Sie sich die Finanzierung nicht schön. Im Zweifel ist es besser, ein günstigeres Objekt zu suchen oder noch etwas länger Eigenkapital anzusparen.“

Die meisten Immobilien werden über sogenannte Annuitätendarlehen finanziert. Dabei bleibt die monatliche Rate während der vereinbarten Zinsbindungsfrist, meist zehn oder 15 Jahre, gleich. Innerhalb der Rate verschiebt sich lediglich das Verhältnis: Der Zinsanteil sinkt mit der Zeit, der Tilgungsanteil steigt. Nach Ablauf der Zinsbindung ist das Darlehen in der Regel noch nicht vollständig zurückgezahlt, sodass eine Anschlussfinanzierung nötig wird. Wie hoch die Zinsen dann sein werden? Aus heutiger Sicht schwer vorherzusagen.

Finanzierung auf drei Säulen

Um dieses Risiko zu streuen, lagert Thomas Kind Finanzierungen meist auf drei Säulen: Neben dem klassischen Bankkredit zählen dazu Förderdarlehen und Bausparen. So unterstützt die staatliche KfW-Bank zum Beispiel im Rahmen des Wohneigentumsprogramms den Kauf oder Bau selbstgenutzter Eigenheime mit zinsgünstigen Krediten über bis zu 100.000 Euro. Diese sind in den ersten Jahren tilgungsfrei – eine Entlastung in der finanziell besonders angespannten Anfangsphase. Daneben bietet die KfW eine Reihe weiterer Förderkredite an, die allerdings zweckgebunden sind, etwa an die energetische Sanierung eines Gebäudes. „Auf diesem Gebiet gibt es ständig Neuerungen, deshalb ist eine umfassende Beratung besonders wichtig“, sagt Kind.

Eine weitere Säule kann das Bausparen sein. Hier zahlen Kundinnen und Kunden Geld in einen Sparvertrag, um damit einen Teil der Darlehenssumme nach Ablauf der Zinsbindungsfrist abzulösen. Der große Vorteil dieses Konstrukts: Die Konditionen des Anschlusskredits der Bausparkasse stehen bereits heute fest. Sollten die Marktzinsen in der Zwischenzeit steigen, bleibt der Darlehenszins gleich. „Diese Säule bringt Sicherheit, weil sie unabhängig von äußeren Einflüssen ist“, sagt Kind.

Individuelle Vorstellungen, individuelle Beratung

„Eine Immobilienfinanzierung scheint anfangs eine komplizierte Angelegenheit,“ so der Sparkassen-Experte, „aber wir begleiten unsere Kundinnen und Kunden bei allen Schritten dorthin.“ Vom Perspektivgespräch, bei dem man klären kann, welche Art von Immobilie überhaupt infrage kommt, bis hin zum konkreten Finanzierungsplan. „Wir kennen unsere Kundinnen und Kunden oft schon viele Jahre und können deshalb besonders gut auf individuelle Bedürfnisse eingehen“, sagt Kind.

Denn am Ende entscheidet nicht die Größe des Hauses, sondern die Stabilität der Finanzierung darüber, ob der Traum vom Eigenheim Wirklichkeit wird.

 

Text: Christian Baulig