Immobilisch für Einsteiger
Rund um den Kaufvertrag für eine Immobilie fallen viele juristische Fachwörter. Vieles klingt dabei komplizierter als es ist. Hier erklären wir zehn Begriffe, die Sie kennen sollten.
Auflassungsvormerkung
Unter diesem Namen veranlasst der begleitende Notar eine Notiz im Grundbuch, die einer Reservierung ähnelt. Mit der Auflassungsvormerkung einigen sich Verkäufer und Käufer auf den Zeitpunkt, an dem das jeweilige Grundstück den Eigentümer wechselt. Dieser Vermerk sichert den Käufer rechtlich ab: Sobald der künftige Eigentümer und der Eigentumswechsel zeitlich festgelegt sind, kann der Verkäufer keine neuen Schulden im Grundbuch eintragen lassen oder das Haus anderweitig verkaufen.
Grundbuch
Jedes Grundstück verfügt über ein sogenanntes Grundstücksblatt, das in einem amtlichen Register verwahrt wird – dem Grundbuch. Dort werden alle Besitzverhältnisse festgehalten. Sobald ein Eigentümerwechsel stattfindet, muss der neue Eigner eingetragen werden. Wer an einem Kauf interessiert ist, kann einen Grundbuchauszug beim Amtsgericht einsehen oder online abrufen.
Grundschuld
Hinter diesem Begriff verbirgt sich das Recht etwa einer Sparkasse, auf eine Immobilie zuzugreifen, wenn ein Käufer oder eine Käuferin den dafür vergebenen Kredit nicht zurückzahlen kann. Dafür muss die Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden, wofür Kosten von 1,2 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises anfallen. Kann der Kunde oder die Kundin das Darlehen nicht zurückzahlen, hat das Geldinstitut Zugriff auf die Immobilie. Ist der Kredit einmal abbezahlt, kann der Eintrag über die Grundschuld gelöscht werden.
Beurkundung
Damit eine Immobilie faktisch den Eigentümer wechselt, muss der Kaufvertrag von der Verkäufer- und Käuferpartei unterschrieben werden. Dies geschieht bei einem Notar, der den Vertrag mit einem Siegel versieht und damit beurkundet.
Kataster
Dieser Begriff bezeichnet das amtliche Verzeichnis aller Grundstücke einer Stadt oder Region. Im Kataster werden Größe, Lage und Grenzen schriftlich und auf Karten festgehalten, ebenso wie die genaue Nutzung zum Beispiel als Bauland oder Landwirtschaftsfläche. Es liefert die Grundlage für das Grundbuch, in dem die rechtlichen Verhältnisse wie der Eigentümer, Grundschuld oder Wohnrechte festgehalten werden.
Kaufvertrag
Darin wird der zu zahlende Preis für eine Immobilie festgehalten, ebenso wie das Datum, an dem die Zahlung fällig wird, und gegebenenfalls eine Abmachung über Verzugszinsen. Diese werden fällig, wenn das Geld nicht pünktlich auf dem Konto des Verkäufers eintrifft. Neben den persönlichen Daten der Käufer- und der Verkäuferpartei gehört auch eine detaillierte Zustandsbeschreibung des Objekts inklusive aller Mängel und gegebenenfalls Gewährleistungen, die ausgehandelt wurden, in den Vertrag.
Makler- und Bauträgerverordnung
Sie legt fest, welche Zahlungen zu welchem Zeitpunkt an einen Bauträger oder Makler fällig werden. Zugleich sorgt die Verordnung dafür, dass das Geld des Käufers bzw. der Käuferin ausschließlich für Baumaßnahmen an der Immobilie wird, für die ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde.
Lastenfreistellung
Wer eine Immobilie kauft, möchte ungern Schulden oder Wohnrechte eines Vorbesitzers übernehmen. Liegen solche Altlasten auf dem Objekt, leitet ein Notar die Befreiung des betreffenden Grundstücks oder Objektes davon im Grundbuch ein. Als eine Art Treuhänder kann er dann dafür sorgen, dass vorhandene Schulden etwa bei einer Bank mit dem Kaufpreis der Immobilie verrechnet werden. Dadurch wird das Grundstück für den Neubesitzer lastenfrei.
Teilungserklärung
Kauft jemand eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus, muss er die Besitzverhältnisse über gemeinschaftliche Bereiche wie Dach, Keller, Garagen oder Garten kennen. Diese werden in einer sogenannten Teilungserklärung aufgeführt, die ein Notar beglaubigt oder die bereits für das Objekt im Grundbuch vermerkt ist. Darin wird anhand von Bauplänen und Architektenberechnungen festgehalten, zu welchen Anteilen die Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes den einzelnen Wohnungseigentümern gehören – und beim Kaufpreis berücksichtigt werden können.
Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Diese Klausel im Kaufvertrag sichert einen Verkäufer dagegen ab, dass der künftige Eigentümer den vereinbarten Hauspreis nicht zahlt. Stimmt der Käufer zu, gewährt er dem Verkäufer das Recht, notfalls mit einer Zwangsvollstreckung auf das gesamte Privatvermögen des Käufers zuzugreifen – bis der vereinbarte Preis beglichen ist.
Text: Kathinka Burkhardt