So klappt es mit dem Hausbau
Wer baut, will sein Budget einhalten und pünktlich einziehen. Doch so ein Projekt ist komplex. Tobias Beuler, Sachverständiger und Buchautor, verrät, worauf es ankommt, damit ein Bauvorhaben gelingt.
Bröckelnder Putz, schiefe Wände, Macken in den Treppenstufen – Tobias Beuler kennt sämtliche Probleme, die beim Bau oder Umbau einer Immobilie auftauchen können. Gemeinsam mit seinem elfköpfigen Team berät der Sachverständige bundesweit Bauherren bei der Umsetzung ihrer Projekte und besucht jährlich an die 1.500 Baustellen. „Oft sind nur Kleinigkeiten zu bemängeln“, erzählt der Experte, „aber manchmal läuft schief, was nur schieflaufen kann.“
Wie Bauherren dafür sorgen können, dass die Immobilie am Ende ihren Wünschen entspricht, verrät Tobias Beuler hier:
Holen Sie sich einen Experten an Ihre Seite
Ein Haus sollte man nicht aus dem Impuls heraus kaufen. So ein Bauvorhaben ist extrem komplex. Von der Vertragsgestaltung bis zur Bauausführung gibt es jede Menge Fallstricke. Beschäftigen Sie sich vor der Vertragsunterzeichnung ausführlich mit dem Thema. Lesen Sie sich ein, schauen Sie Tutorials z. B. auf Youtube. Am besten holen Sie sich einen Experten an Ihre Seite, der sie bei der Vertragsgestaltung und auf der Baustelle begleitet. Die Kosten betragen ein Zehntelprozent der Bausumme – helfen aber oft viele Tausend Euro einsparen.
Erst planen, dann kaufen
Wer baut, möchte später ins perfekte Haus einziehen. Deshalb sollte man Wert auf eine gute Planung legen. Ich empfehle, einen Architekten oder eine Architektin zu beauftragen und mit den Plänen Angebote mehrerer Baufirmen einzuholen. Das kommt oft günstiger als die Planung beim Bauträger mitzubuchen. Seit drei Jahren dürfen Architekturbüros ihre Leistung zum Festpreis anbieten, statt einen Prozentsatz der Bausumme anzusetzen. Das bietet maximale Kostensicherheit. Übrigens: Auch Fertighaushersteller sind mittlerweile so flexibel, dass sie Architektenpläne mit vorgefertigten Bauteilen umsetzen können.
Grundsätzlich sollte man sich für einen Anbieter entscheiden, der nicht zu klein und nicht zu groß ist. Bei Firmen, die 1.000 Häuser pro Jahr bauen, sind Sie eine Nummer unter vielen. Sehr kleinen Firmen dagegen fehlt die Routine, wenn Probleme auftauchen. Anbieter mit 50 bis 150 fertiggestellten Objekten pro Jahr sind oft eine gute Wahl.
Den Vertrag sorgfältig prüfen
Egal ob Fertig- oder Massivhaus: Ist der Kaufvertrag unterzeichnet, ist man daran gebunden. Deshalb ist es wichtig, den Text zuvor genau zu prüfen und gegebenenfalls nachzuverhandeln. Falls Sie selbst von Vertragsgestaltung wenig Ahnung haben: Bitten Sie einen Profi um Rat.
Achten Sie zum Beispiel auf angemessene Zahlungsschritte. Beim Hausbau wird nach Baufortschritt gezahlt. Viele Firmen sehen vor, dass der Käufer zehn Prozent der Kaufsumme bis zur Hausabnahme zurückhalten kann – als Sicherheit für eventuelle Nachbesserungen. Faire Anbieter räumen zwölf bis 15 Prozent ein.
Behalten Sie sich zudem ein kostenloses Rücktrittsrecht vor für den Fall, dass keine Baugenehmigung erteilt oder die Finanzierung nicht bestätigt wird. Üblicherweise verlangen Bauträger oder Fertighausanbieter zehn Prozent der Bausumme als Schadenersatz.
Geschickt verhandeln
Baufirmen brauchen dringend Aufträge. Versuchen Sie, einen Rabatt herauszuholen. Um die fünf Prozent des Gesamtpreises sind häufig drin. Den Preisnachlass am besten als Naturalrabatt aushandeln! Ein Bauunternehmen tut sich leichter, Fenster aus Aluminium statt aus Kunststoff einzubauen oder bei der Treppe statt Buchenholz Eiche zu verarbeiten, als den Kaufpreis zu senken.
Manche Klausel lässt sich herausverhandeln: Mehrere Tausend Euro kann man etwa sparen, wenn man den Passus streichen lässt, wonach der Bauherr die Kosten für das Gerüst trägt. So bleibt mehr Geld für Extras übrig.
Regelmäßig kontrollieren
Wir haben im Bauprozess fünf Zeitpunkte ausgemacht, zu denen wir eine Besichtigung empfehlen:
- Auf der grünen Wiese: Wo werden die Baumaterialien gelagert? Wie tief muss die Baugrube werden? Wer hier sorgfältig plant und verbindliche Absprachen mit den Gewerken trifft, spart sich schon vor Baubeginn viel Ärger und Zusatzkosten.
- Wenn der Rohbau steht: Jetzt sind Nachbesserungen noch vergleichsweise leicht möglich.
- Wenn der Estrich eingebaut ist: Nun können Maße kontrolliert und Abweichungen ausgeglichen werden.
- Vier Wochen vor der Hausübergabe: Wenn gravierende Mängel zu beheben sind, bleibt noch genügend Zeit.
- Bei der Hausübergabe: Jetzt sollten nur noch Kleinigkeiten wie nicht sauber sitzende Fensterdichtungen und Ähnliches zu beheben sein.
Unsere Erfahrung: Meist sind Firmen kooperativ und beheben Mängel sachgerecht, sodass die Kunden am Ende zufrieden sind.
Text: Christian Baulig
Foto: Tobias Beuler
Tobias Beuler hat viele Jahre für einen Hersteller von Fertighäusern gearbeitet. Mit seinen Firmen Hausbauexperte und Fertighausexperte berät er Bauherren bei ihren Projekten. Beuler ist Autor mehrerer Ratgeber, z. B. des Spiegel-Bestsellers „Bau keinen Scheiß“ (Finanzbuch Verlag).